どうする？退職後の住宅ローン

仮に定年が60歳だと仮定して、「退職時に残っている住宅ローン、いくらくらいですか？」。もしこんな質問を受けたら…。

おそらく住宅ローンを利用する多くの人が、即答は難しいだろうと思います。

昔とくらべると、結婚する年齢が上がった分、子どもを持つ時期も遅れ、家を買う年齢も高くなりました。国土交通省の住宅市場動向調査（２０１３年）によれば、中古を除き住宅を初めて購入した人の平均年齢は約38歳。仮に40歳で念願のマイホーム購入に踏み切ったとして、35年ローンを組めば、完済は75歳。60歳定年の前提にたてば、退職後15年間もローンの返済が続く計算になります。

現在は公的年金の受給開始年齢が65歳に引き上げられたことで、原則、希望者は引き続き定年後も働けるようになりましたが、再雇用された場合の賃金を定年到達時の賃金と比較すると、６割近くの人が１〜４割減となっています（＊1）。さらに65歳以降は公的年金を満額受け取れるようになりますが、その金額は、夫婦（会社員と専業主婦モデル）あわせて、現役世代の半分程度の金額になる見通しです。

住宅ローンの返済は、こうした生活収入が先細るなかで、基本、現役時代と変わらぬ金額を支払いつづけていくことになるわけです。これって、じっくり考えると結構怖くありませんか？

でも、意外と将来を心配する声は少ないように思います。おそらくは��退職金�≠ﾌ存在があるからでしょう。でも、ここで冒頭の質問に戻りますが、退職金で完済すればいいと考える人でも、実際、退職時の住宅ローン残高がどのくらいで、退職金の何割程度の金額になるのかを把握している人は、意外と少ないように思います。

大卒の退職金平均は２１５６万円（＊2）。一方で、40歳で３千万円の35年ローンを、２％の全期間固定金利で組んだ場合、60歳時点の残高は、約１５００万円。退職時に完済すれば、退職金の７割近くが消え去る計算です。

変動金利や固定金利期間選択型を利用している人も多いでしょう。その場合、当初の適用金利はもっと低くなりますが、将来の金利動向に左右されるので、退職時の負債がどうなるかは誰にもわかりません。住宅ローンの返済期間は長いですから…。

老後に必要な資金は、「老後の全収入＋それまでに蓄えた資金-老後の全支出」でざっくりと計算できます。平均寿命が延びるなか、老後の支出は今後も拡大していくでしょう。年金もなかなか期待が持てないなか、老後の生活設計をする上で、退職金の重要性はさらに高まっています。

一部を住宅ローンの返済にまわすにしても、その程度については慎重に考えたいところです。

＊1 2008年高年齢者雇用実態調査結果の概況（厚生労働省）
＊2 2013年就労条件総合調査結果の概況（厚生労働省）／勤続年数35年以上の定年退職者で「大学卒（管理・事務・技術職）」

こうしてみると退職金での完済計画は、どうも手放しで安心できそうにはありません。では退職後の生活に影響を与えそうな、要注意の住宅ローンとはどんな感じなのでしょうか？

下は、警報ランプが点滅しそうな住宅ローンの一例です。

インタビューで専門家の淡河さんが指摘しているとおり、老後の生活を見据えて、退職時の住宅ローンの残高を減らす方法としては、��繰り上げ返済�≠ｪその王道といえます。ただ、働く日々にも支出はいっぱい、定期的な繰り上げ返済の原資を確保するといっても、実際にはたいへんです。あとから詳しく解説しますが、貯蓄が十分でないなら、無理せずに、資産運用で同じ効果を得る方法もあわせて考えたいところです。

いずれにせよ、退職後の住宅ローンとの付き合いに不安があるようなら、その負担軽減にむけた原資を捻出するしくみを、家計の中に組み込むことが大切です。できれば、住宅ローンの返済計画を立てる際に、その対応策をセットで考えておきたいところ。「やれたらいい」ではなく「やらなきゃダメ」くらいの、強い気持ちで臨みたいですね。

以降では、淡河さんのアドバイスの効果を、じっくり確認していきましょう。

住宅ローンの残高を退職時までに一定のレベルに下げたい場合、繰り上げ返済に頼らなくても、それに近い効果を得る方法があります。それは、繰り上げ返済する金額を、返済に回さずに、住宅ローン金利と同等以上の金利で運用するというものです。こうしておけば、繰り上げ返済と同じかそれ以上の効果、つまり利息負担額相当以上の運用益を確保できる一方で、お金そのものを手元に置いておくことができます。

下の図表は、先ほどの繰り上げ返済の例で比較した、３年ごとに１００万円を繰り上げ返済した場合と、繰り上げ返済をせずに、その１００万円を金利２％で運用した場合を比較したものです。現在の金利環境では２％なんて望むべくもありませんが、債券投資や投資信託などで近い成果を確保できたものと想定しています。

１００万円が３年ごとに積み上がり、運用益とあいまって、繰り上げ返済をした場合の返済終了時にあたる26年目には、９８４万円の現金が手元に残っていることになります。

一方で、繰り上げ返済をしなかった場合の26年目の残高は９８１万円ですから、ほぼそれと同じ現金を、手元に置いておくことができていることになります。

手元にお金を置いておけるので、予想外の支出の際には、それを流用することができます。もちろん流用した場合は、その分、住宅ローン残高を減らすことができませんので、当初の目的を達成するにあたって、別の手立てを検討する必要があります。

また、ちょっと視点は変わりますが、住宅ローンを組む際、普通は、団体信用生命保険（団信）に加入します。あまり縁起の良い話ではありませんが、返済期間が長いほうが、保険のお世話になる可能性は高くなります。繰り上げ返済をすると、その分、現金も消えますし、団信利用の可能性も低くなってしまいます。

この方法が繰り上げ返済よりも効果を発揮するためには、運用利回りが住宅ローンの借入金利を上回っている必要があります。

現在は金利優遇などで住宅ローン金利が非常に低い一方、国債や社債などで、それを上回る水準が期待できることから、メリットを享受しやすい環境にあります。

でも、もし住宅ローンの金利が上昇していった場合は、効果を得にくくなってしまいますのでご注意ください。

すでに退職して、今現在、住宅ローンの返済で苦しんでいる人もいるでしょう。老後の生活を見直しても、どうにも返済が難しくなってしまった場合、退職後にできる手立てには、どのような方法があるでしょうか？

代表的な手段としては、金融機関に相談して、返済期間を延長して、毎月の返済額を軽減してもらう方法や、元金の返済を据え置き、金利返済だけにして、一定期間の返済額を軽減してもらう方法があります。

ただ完済する年齢が75〜80歳と長期のローンを組んでいる場合、そもそも期間を延長する余力に乏しいでしょうし、一定期間の返済負担を軽減できても、年金生活の中では、その期間で生活を立て直すのも難しい話です。

ローンを滞納したままでは、いずれは競売となり、住まいを失った上、それでもローンが残っていれば、それを背負って生活を続けていかなければなりません。

でももし、家を持ち続けることに、こだわらないのであれば、��任意売却�≠ﾆいう有利な方法で、前向きな生活再建に踏み出せるかもしれません。専門家の高橋さんのインタビューとあわせて、もしもの備えとして、そのしくみを知っておいてください。

退職後、住宅ローンの返済を続けていくことが難しくなった場合、お金を借りている金融機関との合意に基づいて自宅を売却する、「任意売却」という解決策があります。住宅ローンを組む際、金融機関は担保として購入した不動産に抵当権を設定し、住宅ローン利用者が返済できなくなった場合に備えます。住宅ローンを全額返済し、こうした抵当権などが解除されない限り、原則、自宅を売却することはできません。こんなときに、金融機関の合意を得て、債務を残したまま抵当権や差し押さえを解除してもらうのが、任意売却です。売却して得たお金を返済にあて、それでも債務が残った場合は、金融機関と相談の上、あらためて返済していくことになります。

法的手段である競売の場合、落札価格は市場相場の6〜7割程度になる事が多いようですが、任意売却は、市場相場の価格で取り引きできるので、一般には競売よりも、高い値段で売却できます。また競売の場合は、その全額が債権者（つまり金融機関）に引き渡されますが、任意売却の場合、住み替えや当座の生活資金相当を手元に残せる場合もあります。金融機関側でも、競売に比べて時間も早く、より多くの資金が回収できる利点があるため、近年では住宅ローンの滞納者に、任意売却を勧める傾向が広がっています。また、金融機関の合意を得るハードルは高くなりますが、親子間で任意売却する方法もあり、自宅を子どもにのこしたい場合などは、有効な方法です。どうしても長年住み慣れた家に住み続けたい場合は、任意売却の手法を応用して、自宅を投資家に購入してもらい、その投資家に家賃を支払う形で住み続ける方法もあります。

自宅を所有している限り固定資産税がかかりますし、マンションなどでは、管理費や共益費の負担が継続的に続くことになります。自宅を手放すことで、債務の負担を軽くし、さらに家計の固定費削減も期待できるので、任意売却は、生活再建の面で大きなメリットを備えています。

（主な注意点）

★住宅ローンの返済が滞った場合の特例的な措置なので、正常に返済している人が任意売却を利用することはできません

★債権者と条件面で合意できることが前提なので、必ず利用できるわけではありません

★任意売却を行うと、民間金融機関の住宅ローンの場合、基本、団信契約は失効となります。任意売却後に残った債務を完済できずに債務者が亡くなった場合、その債務は相続財産の対象になり、相続放棄をしない限り、相続人に引き継がれることになります