この夏、スリムに変身！住宅ローン借り換え1・2・3

いよいよ、暑い夏がやって来ました。この時期、気になるのがカラダのライン。夏はシェイプアップの季節ですから。でも、家計のシェイプアップのほうはいかがですか？ 家計にとっても、無駄をなくしてスリムになることは大切。カラダとあわせて、この夏、家計のスリム化も考えてみてはいかがでしょう。

家計のスリム化と聞いてまず思い浮かぶのは、身の回りの節約です。日常生活の中には、かくれた無駄が色いろあります。でも…、食費や光熱費、レジャー費などをざっくり切り詰めても、月々数千円程度の節約が限界でしょうか。ちりも積もればとは言いますが、それ以上の効果を期待するのであれば、ここは思い切った方法が必要です。

実は、家計のスリム化には大きな鉄則があります。1つは、毎月決まった金額を支出する「固定費」を見直すことです。固定費を一度見直せば、その効果はずっと続きます。

そしてもう1つ、支出の金額が大きいものから手を付けるのもポイントです。そんな固定費の代表といえば、そう、住宅ローン。数千万円にものぼる人生最大の出費をうまく見直せば、家計のスリム化に大きく貢献してくれること間違いなしです。

借り換えの効果を検証する際、コストとの兼ね合いが重要ですが、基本的な考え方はいたってシンプルです。借り換えによって生まれる返済額の削減効果と、借り換え時の諸費用を比べて、前者のほうが大きければ「○」、逆に小さければ「×」というわけです。

そしてもう1つ、覚えていただきたいのが、借り換えの��3原則�≠ﾅす。具体的には、�@現在のローンと借り換え後のローンの金利差が「1％」以上 �A借入金額が「1千万円」以上 �B残りの返済期間が「10年」以上―であれば、借り換えのメリットが大きく期待できると言われています。これはあくまでも目安ですが、手っ取り早く借り換え効果を確認できるので、参考にしてみるのもよいでしょう。

ここでは少し視点を変えて、借り換え以外の方法を紹介しましょう。とは言っても、借り換えと決して無縁ではなく、あわせて検討することで、より効果的に家計のスリム化を進めることができます。

まず、住宅ローンの返済負担を軽くする方法として身近なのは、「繰り上げ返済」です。まとまったお金をローン元本への返済に充てることで、毎月の返済額を減らすことができます。これとは逆に、毎月の返済額を据え置いたまま、借入期間を短縮する方法もあり、この場合は完済までの期間が短くなる分、総返済額はさらに減ります。いずれにしても、現在のローンで気軽に返済できることから、多くの人に利用されています。

ただ実際には、ローン残高や金利などの状況によって、借り換え、繰り上げ返済のどちらを利用したほうが効果的かは変わってきます。やみくもに繰り上げ返済するのではなく、借り換えと比較してみることが大切です。詳細は各自、試算していただきたいのですが、目安としては、借り換えの3原則からすべて外れる場合は、繰り上げ返済のほうが有利とされています。逆に、住宅ローンの借り入れから5年未満など、あまり年数が経っていなければ、借り換えのほうがおトクになるケースが圧倒的です。

では、借り換えのメリットが見込め、かつ、手元にまとまった資金がある場合はどうでしょう？ この場合は、借り換えと繰り上げ返済を一緒に行いましょう。方法は簡単。まず借り換えで利息負担を軽減させた後、手持ち資金を繰り上げ返済するだけです。ちなみに諸費用は、繰り上げ資金の一部を現金で支払います。そうすれば、繰り上げ返済や借り換えを単独で行うよりも、より大きな効果が期待できます。

もう1つ、借り換えをきっかけに、さらに家計をスリム化してくれるものがあります。それは「保険」です。住宅ローンを契約する際、一般に団体信用生命保険へ加入しますが、それに伴って既に加入している生命保険と保障内容が重複する可能性が出てきます。そこで、必要な死亡保障を見直すことで、保険料を削減する余地が生まれるわけです。

最近の金融機関では、保険のコンサルティングにも力を入れており、借り換えにあわせてタイミングよく、保険を見直すことができます。

借り換えに伴う手続きの煩雑さと並んで、ローン選びは利用者にとって悩みどころです。これまで取引がなかった金融機関も候補先に加わりますし、借り換えたローンの内容によって、今後の家計が大きく変わります。ここは手を抜かずにじっくり選択したいところです。

一番のポイントは、やはり金利です。借入金額や期間にもよりますが、0・1％金利が変わっただけで、総返済額は数十万〜100万円近くまで膨らむ可能性があります。まずはご自身の借り換え目的にあわせた金利タイプを決め、そこからキャンペーンで低めの金利を適用している金融機関を中心に候補先をピックアップしてみましょう。

ただその際、��全期間優遇型�≠竍�当初優遇型�≠ﾈどといった、複雑な金利タイプにはご注意を。見た目の金利だけではわかりづらいので、ホームページのシミュレーション機能などを使い、実際に試算してみましょう。場合によっては、FPなど専門家のアドバイスを参考にするのも一考です。その結果を踏まえ、目星をつけた複数の金融機関で直接説明を受けると、金利以外のサービス面なども明確になると思います。

最後に、借り換えを行う際の注意点を、いくつか触れておきましょう。

最近は共働き夫婦が、それぞれ住宅ローンを組むケースが増えています。ただこの場合は、担保設定の関係上、どちらか一方だけ借り換えるということはできません。夫婦の多くは、変動金利型と固定金利型を組み合わせるなどして、将来の金利変動リスクに備えていると思いますが、その場合でも1本のローンにまとめて借り換える形になります。

また、意外と忘れがちなのが、住宅ローン控除の存在です。借り換え後の返済期間が10年未満ですと、それまで受けていた住宅ローン控除の適用がなくなります。控除による節税メリットと借り換え効果を比較する必要がありますが、前者のほうが大きいのであれば、無理に借り換える必要はありません。借り換えのタイミングを計りつつ、現状のローンを継続することも検討してください。

そしてもう1つ、現在の住宅ローンの滞納は厳禁です。たった1日でも返済が遅れると、一般には1年間、借り換えができなくなります。せっかくの借り換えのタイミングを不注意でフイにしないよう、ぜひこの点は心にとどめておきましょう。

住宅ローンを上手に見直せば、家計はスッキリ、生活にゆとりも生まれます。FPの篠崎ひろ美のアドバイスを参考に、この夏、借り換えにチャレンジしてみては？